Cuánto pagan por alquilar tu cubierta, y por qué la cifra baja después

Si tienes una nave, un parking cubierto o una cooperativa agraria con una cubierta grande, es probable que ya te hayan visitado. La conversación suele ir igual: alguien mide el tejado a ojo o por satélite, te da una cifra atractiva en euros al año, y te pide que firmes un preacuerdo. Meses después, la cifra es otra.

Esto explica por qué pasa, sin adornos.

De dónde sale la cifra que te ofrecen

La renta depende de tres cosas: cuántos kilovatios caben de verdad en tu cubierta, cuánta energía van a producir, y a quién se la van a vender. Si cualquiera de las tres se estima mal, la oferta inicial es papel mojado.

• Los kilovatios reales no salen de multiplicar los metros del catastro. Hay que descontar lucernarios, climatizadoras, petos, pasillos de mantenimiento y la zona de sombra de la nave de al lado. Entre la superficie catastral y la superficie útil suele haber una diferencia grande.
• La producción depende de la orientación, la inclinación y las sombras. Las sombras de un edificio contiguo no se ven en una foto de satélite a mediodía.
• La venta depende de que haya a quién venderle. Una planta sin consumidores cerca o sin capacidad de evacuación en la red no es un proyecto: es un plano.

Las cinco cosas que hacen bajar la cifra

Casi todas las revisiones a la baja vienen de la misma lista:

• Capacidad de acceso a la red. La distribuidora puede conceder menos potencia de la solicitada, o nada. Los mapas públicos de capacidad son orientativos y no reservan nada: la respuesta de verdad llega con el permiso de acceso, y son semanas.
• Sobrecoste de conexión. Distancia al centro de transformación, cruzar una carretera, pasar por finca de un tercero, o necesitar un centro de transformación nuevo.
• Estado de la cubierta. Si hay fibrocemento, el proyecto cambia entero: hay que retirarlo con empresa inscrita en el RERA y plan de trabajo aprobado. Y si la estructura no aguanta el peso, hay refuerzo.
• Potencia finalmente instalable, una vez medida la superficie útil de verdad.
• Sombras, cuando alguien las mira por primera vez sobre el terreno.

Qué pedir por escrito antes de firmar

Tres cosas, y las tres caben en un folio:

• Qué cifra es vinculante y durante cuánto tiempo. Una oferta que puede moverse por cualquier motivo no es una oferta.
• La lista cerrada de causas que permiten revisarla, cada una con su tope en euros. Si una causa no está en esa lista, no puede aplicarse. Ojo con la coletilla "salvo fuerza mayor" sin más: sin causas tasadas, es la puerta por la que vuelve a entrar la revisión a la baja.
• Quién paga las goteras. Durante 20 o 25 años alguien tiene que responder del estado de la cubierta, del seguro de responsabilidad civil y del desmontaje al final. Que lo diga el contrato, no el comercial.

Un detalle de cálculo que casi nadie te explica

El ingreso total que te enseñan en la primera página depende de cómo se acumule la actualización anual. No es lo mismo sumar la renta por los años que aplicarle un incremento compuesto, y la diferencia no es pequeña. Con una actualización del 1% anual:

Puedes comprobarlo tú: el factor compuesto es la suma de 1,01 elevado a 0, 1, 2… hasta el último año. Si dos documentos del mismo proyecto te dan totales que se llevan un 13%, probablemente no se contradicen: uno está sumando y el otro capitalizando.

Y ojo a la redacción: si el contrato dice "IPC con un límite máximo del 1%", ese 1% es un techo, no una subida garantizada. Si el IPC es del 0,3%, subes 0,3%. Pide siempre la cifra sin actualizar al lado de la optimista.

Y una pregunta que te ahorra meses

Antes de firmar nada, pregunta: ¿habéis mirado ya la capacidad de acceso en mi nudo, y me lo podéis enseñar con la fecha? Si la respuesta es vaga, el proyecto todavía no existe.